2026年3月25日，北京市规划和自然资源委员会发布2026年第二轮拟供应商品住宅用地清单。本轮供地仅4宗，在“提质缩量”与“好房子”建设导向下，供地节奏进一步放缓，但地块质量显著提升，尤其是丰台二环边稀缺地块的入市，意在通过核心区域优质土地精准投放，稳定市场预期并激活房企投资信心。
一、事件背景：供地规模收缩，聚焦配套完善区域
2026年3月25日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2026年第二轮拟供应商品住宅用地清单。本次共推出4宗住宅用地，总土地面积约22公顷，规划建筑规模约38万平方米，所有地块拟于近期供应。
从供应策略来看，本轮供地延续了北京近年来“弹性供地”与“优区位、优配套”的思路。与首轮（5宗，约16公顷）相比，本轮在宗数上略有减少，但单宗地块平均规模有所扩大，显示出在总量控制的前提下，更侧重于推出具备高开发价值的优质地块。根据2026年度北京供地计划，商品住宅用地安排弹性指标200-240公顷，较2025年有21%的下降，本轮供地的推出正是这一“减量提质”大背景下的具体实践。
本轮推出的4宗地块在区位选择上体现了极强的精准性，全部位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域，严格遵循了“优先在轨道站点周边、配套完善片区及就业密集区域开发建设”的供地原则。
丰台万泉寺0007地块作为本轮关注度最高的地块，其稀缺性主要体现在区位优势上。该地块位于西南二环与三环之间，邻近地铁14号线与16号线的换乘站丽泽商务区站，交通极为便利。值得注意的是，该地块原规划为综合性商业金融服务用地，今年初调整为二类居住用地，用地性质变更后迅速上架，体现了供地端对市场需求（尤其是核心区住宅用地需求）的快速响应。该地块起始价57.71亿元，是北京今年以来总价最高的地块，楼面价约5.85万元/㎡，相较于2024年底周边成交的丽金府地块（楼面价约6.2万元/㎡）具有一定的价格优势,地价已经下调了5%左右的水平，为房企留出了利润空间。
同时，我们关注到了通州区宋庄镇0001地块。该地块容积率仅为1.05，建筑限高18米，是典型的低密别墅类地块。该地块紧邻已开发多年的格拉斯小镇项目，周边生态环境优越，预计将用于开发高端改善型别墅产品，满足市场对低密度住宅的需求。
二、市场分析：缩量提质背景下，市场热度依赖优质地块
在“控增量、去库存、优供给”的政策导向下，2026年全国住宅用地供地计划延续收缩态势，北京作为一线城市代表，其供地节奏的变化尤为值得关注。
从近期土地成交情况来看，市场情绪与区域竞争格局的关联性极强。一季度，全国重点城市部分住宅用地以底价成交，反映出在资金与信心的双重约束下，房企投资仍较为谨慎，对普通地块的竞拍意愿不强，地方国企托底拿地的特征依然明显。这也倒逼各地在二季度进一步优化供地模式，尤其是在提升土地供应质量方面发力。
尽管整体市场平淡，但优质核心地块仍能激发竞争热情。例如，2月份广州马场一期地块以27%高溢价成交，3月初杭州城东新城宅地溢价率高达51.08%，这些“点状”回暖现象表明，核心城市的优质资产依然是房企争夺的焦点。北京此次推出的丰台万泉寺地块，凭借其二环边、丽泽商务区辐射、轨道交通便捷等核心优势，有望在后续出让中吸引多家实力房企参与竞拍，成为北京土地市场后续的风向标。
另外，本轮供地不仅关注地块本身的区位优势，更在规划条件上体现了对“好房子”建设理念的贯彻。以丰台万泉寺地块为例，其出让条件中明确要求，结合“好房子”政策，保障品质住区首二层共享开放，按需植入商业零售、文化休闲、社区服务等功能，并与周边滨水空间有机互动。同时，对建筑立面材质（铝板、玻璃、石材）、窗墙比、城市天际线以及慢行系统的连通性都提出了具体且较高的要求，旨在引导开发企业打造绿色、低碳、智慧的高品质住宅。这种从“卖房子”向“营建城市生活”转变的供地思路，将对房企的综合开发能力和产品力提出更高要求。
三、土地市场后续展望
从全国层面看，2026年土地市场正呈现出明显的结构性分化特征。
首先，核心区域的稀缺地块仍将是市场关注的焦点。凭借优越的地理位置和完善的配套，这类地块在整体谨慎的市场环境中更具抗风险能力，预计将成为各地土地市场的“明星地块”。其最终成交溢价率及竞得房企，将直接反映当前一线房企对核心区域的投资信心与资金实力。
其次，低密产品正迎来结构性机会。随着改善型需求的持续释放，低容积率地块所对应的低密别墅类产品具备明显的差异化竞争优势，有望在后续市场中实现较好的去化表现。近期京沪市场的供地都有类似的逻辑，对于其他城市也有较大的启发。
此外，需关注供地节奏变化对库存的影响。以北京为例，已连续多个季度缩减涉宅用地供应量，2026年一季度涉宅用地成交幅数同比减少42%。从深圳市场近期土地供应来看，今年供地总量较去年减少10%；上海市场也呈现出每批次供地减量的模式。整体来看，全国多地供地节奏普遍放缓，有助于优化当前新房市场的供求关系，推动库存去化，但也意味着未来新盘入市节奏将进一步放缓，重点区域在售项目的稀缺性将进一步提升。
上海易居房地产研究院副院长 严跃进
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